監(jiān)管引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近的話音剛落，配套時(shí)間表和細(xì)則迅速跟進(jìn)。

昨日，監(jiān)管明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整；此外，自11月1日起，借貸雙方可協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

存量房貸利率調(diào)降，終于靴子落地。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這意味著一塊十分重要、穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)中長(zhǎng)期資產(chǎn)，提前割肉。在本就日漸陡峭的息差下滑線下，銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理壓力陡增。

當(dāng)然，好的地方是，這也有助于緩解提前還款潮給銀行帶來(lái)的短期經(jīng)營(yíng)壓力。從整個(gè)零售金融業(yè)務(wù)版圖來(lái)看，營(yíng)收與利潤(rùn)貢獻(xiàn)度下降、利息收入增幅放緩甚至下降、中收增長(zhǎng)乏力、按揭縮水且房貸不良抬升、信用卡業(yè)務(wù)失速……目前多家銀行的零售金融均已進(jìn)入深度盤(pán)整期。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，存量房貸利率壓降后，各家銀行零售金融是時(shí)候拓寬新的中長(zhǎng)期穩(wěn)定動(dòng)力了。

讓利50bp對(duì)沖提前還貸潮

存量房貸利率下降靴子落地，市場(chǎng)熱切期待的實(shí)操指引昨日出爐。

銀行將于10月31日前開(kāi)展一次存量房貸利率批量調(diào)整，首套、二套房存量房貸款利率批量下調(diào)，平均幅度0.5%左右。

以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。這樣調(diào)整后，存量房貸利率相當(dāng)于最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減30個(gè)基點(diǎn)（即0.3個(gè)百分點(diǎn)）。

“如果考慮到此前央行政策利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右?！闭新?lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)記者說(shuō)。

董希淼預(yù)計(jì)，部分借款人房貸利率更將下降100個(gè)基點(diǎn)以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人的利息支出。調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。

“新老房貸利差收窄后，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量?！倍ｍ抵赋?。事實(shí)上這與記者近日的采訪有所互證，據(jù)記者從多家銀行了解，近日已有部分存量房貸客戶撤回提前還房貸申請(qǐng)，熱切等待存量房貸調(diào)降落地。

“來(lái)問(wèn)我們存量房貸什么時(shí)候降利率的客戶，前所未有地多。他們很多人之前都有提前還貸的打算。”一名股份行深圳分行客戶服務(wù)經(jīng)理告訴記者。

調(diào)降存量房貸利率是一件需要反復(fù)權(quán)衡的事情，不然也不會(huì)呼聲縈繞這么久最后才因政策推出而動(dòng)真格。因?yàn)槿绻{(diào)降幅度過(guò)大，容易導(dǎo)致本就增長(zhǎng)乏力的凈利潤(rùn)萎縮，銀行分支行的日子更不好過(guò)；調(diào)降幅度過(guò)小，居民還是會(huì)選擇提前還房貸，使得銀行這一塊中長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提前到期。

對(duì)于接下來(lái)的樓市走向，分析人士表示樂(lè)觀。董希淼預(yù)計(jì)下一步，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)大部分城市將取消住房限購(gòu)、限貸、限售政策，金融將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有力支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策底”已經(jīng)顯現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)影響拖累凈息差約6個(gè)基點(diǎn)

其實(shí)房貸一直是在萎縮的，一方面是新發(fā)規(guī)模減小，一方面是居民提前還房貸。截至今年6月末，42家A股上市銀行個(gè)人住房貸款余額共計(jì)34.04萬(wàn)億元，較2023年末減少3190.63億元。其中，房貸余額合計(jì)占比達(dá)近八成的六大國(guó)有行，今年上半年個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少3118.97億元。

多份機(jī)構(gòu)研報(bào)認(rèn)為，目前一系列穩(wěn)樓市舉措將對(duì)銀行凈息差產(chǎn)生一定影響。目前，銀行凈息差已處于低位。金融監(jiān)管總局發(fā)布的2024年二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與去年同期相比，下降20bp。這一息差水平已突破了《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》中自律機(jī)制合意凈息差1.8%的臨界值。

機(jī)構(gòu)們綜合考慮到提前還貸緩解等因素對(duì)沖，預(yù)測(cè)此次存量房貸利率調(diào)降對(duì)凈息差的拖累在6個(gè)基點(diǎn)左右。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬預(yù)計(jì)對(duì)銀行業(yè)凈息差拖累約6.98bp，帶動(dòng)營(yíng)收降幅約2.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)降幅約5.8個(gè)百分點(diǎn)。

東方證券分析師屈俊認(rèn)為，結(jié)合央行提到預(yù)計(jì)平均降幅為50bp、每年可節(jié)約1500億元利息支出，調(diào)整規(guī)模或在30萬(wàn)億元，占2024年上半年存量按揭貸款的80%左右，此次調(diào)整或拖累上市銀行凈息差6.1bp。

董希淼的看法更為樂(lè)觀，他認(rèn)為系列舉措對(duì)銀行凈息差的沖擊是有限的。他的理由是：考慮到人民銀行已經(jīng)降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率20bp，預(yù)計(jì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定。

銀行要拓展新的長(zhǎng)期穩(wěn)定零售資產(chǎn)

今年上半年，銀行零售凈利潤(rùn)集體失速。

除了記者率先報(bào)道的三家零售標(biāo)桿股份行零售業(yè)務(wù)下滑外，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，18家國(guó)有大行和股份行中， 有10家銀行上半年零售營(yíng)收貢獻(xiàn)比下降。其中，渤海銀行零售營(yíng)收貢獻(xiàn)度從去年同期的35.6%降至20.46%，同比下降15.14個(gè)百分點(diǎn)，降幅最高；平安銀行次之，零售營(yíng)收貢獻(xiàn)度同比下降了8.7個(gè)百分點(diǎn)。

從盈利絕對(duì)額來(lái)看，據(jù)此前媒體梳理的情況，股份行和國(guó)有行中有6家利潤(rùn)降幅超過(guò)50%，分別是中國(guó)銀行（-54.11%）、中信銀行（-76.2%）、平安銀行（-79.53%）、光大銀行（-121.87%）、渤海銀行（-203.53%）。其中，光大銀行、浙商銀行、渤海銀行上半年零售凈利潤(rùn)甚至為負(fù)。

究其原因，主要是受零售業(yè)務(wù)非息凈收入受限、零售業(yè)務(wù)收入成本比上升、零售風(fēng)險(xiǎn)上升、收益較高的信用卡和住房按揭貸款的占比下降等因素影響。

最讓人無(wú)法忽視的是，商業(yè)銀行的房貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有所抬升。42家上市銀行中，有21家披露了房貸不良率，其中19家出現(xiàn)不同程度的提升，按照平均值來(lái)衡量，21家銀行房貸平均不良率抬升了10個(gè)bp。

上半年多家銀行信用卡應(yīng)收賬款、消費(fèi)性貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、按揭貸款都出現(xiàn)下降，這幾乎成了行業(yè)共同挑戰(zhàn)。下半年，已經(jīng)有銀行表示要重點(diǎn)發(fā)力房貸。

招行副行長(zhǎng)王穎在上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：對(duì)于零售信貸，房貸里的二手房是新發(fā)力點(diǎn)，小微貸款和消費(fèi)貸款也仍是重要的品種。