作者：張達(dá) 吳家明 陳雨康

在住建部會議明確“全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)”后，北上廣深一線城市的房地產(chǎn)新政組合拳第一時間應(yīng)聲落地。

國慶假期期間，證券時報記者走訪北京、上海、深圳和廣州樓市發(fā)現(xiàn)，樓市成交量明顯增長、購房者信心有所回歸、房企全力促銷......樓市“銀十”正逐漸變成“金十”。

新房成交量同比大漲

外地客戶也出動

證券時報記者實地探訪北京多個新房項目及二手房中介門店了解到，今年國慶假期，無論是新房還是二手房看房量和成交量都大幅提升。

證券時報記者了解到，北京有多個新房項目趕在國慶假期前拿到了預(yù)售許可證，其中，關(guān)注度較高的是位于朝陽區(qū)東四環(huán)外的某新房項目。

10月7日上午，證券時報記者來到該項目售樓處，看到進(jìn)門處的登記表上顯示，不到9點就有人來看房了。在項目沙盤前，已經(jīng)圍著不少看房的客戶，在接待處還坐了10組客戶正在洽談。

北京朝陽區(qū)東四環(huán)外某新房項目售樓處的沙盤前圍滿了看房的人張達(dá)/攝?

接待記者的售樓處銷售人員李峰（化名）表示：“假期這幾天來的人特別多，天天爆滿，這單價每平米超過10萬元的房子賣得很好。近期受政策影響，市場好了，項目本身的土地稀缺價值能夠吸引購房者?！?/p>

“往年‘十一’假期的前兩三天我們都能放假的，今年‘十一’前出了新政后，我們就連軸轉(zhuǎn)了，連續(xù)兩個禮拜沒有休息過，都累壞了?！崩罘鍖ψC券時報記者說。

據(jù)李峰介紹，該項目9月28日取得預(yù)售許可證，政府指導(dǎo)價是12.5萬元/㎡，項目主推143㎡—249㎡的四居戶型，其中143㎡的戶型總價在1600萬元左右。目前項目在認(rèn)籌排卡階段，10月13日正式開盤選房，首期開盤303套房，目前認(rèn)籌人數(shù)已經(jīng)超過開盤房源數(shù)量，開盤肯定售罄。

朝陽區(qū)東北五環(huán)外的某新房項目售樓處的工作人員也對證券時報記者表示，北京新政影響挺大，項目到訪量和成交量都翻倍了。

“這幾天看房人特別多，國慶假期6天賣了20多套房，10月8日購房優(yōu)惠就沒有了?！蔽挥谪S臺區(qū)南四環(huán)內(nèi)的某新房項目售樓處的銷售人員對證券時報記者說。

在深圳龍華區(qū)和寶安區(qū)，有新房現(xiàn)場銷售人員告訴記者，國慶假期的表現(xiàn)明顯好于中秋假期和之前的周末，加上最近股市表現(xiàn)搶眼，多位購房者都表示自己的信心更足，而且還有外地的客戶甚至外國的客戶來買房。對此，樂有家研究中心調(diào)研顯示，寶安、龍華等熱門樓盤外地客成交占比達(dá)20%。而在廣州，多個項目的營銷經(jīng)理對記者表示，外地客戶的比例占到10%至15%左右。

深圳龍華某樓盤 吳家明/攝

在上海，記者走訪了一處將于10月中旬開盤的新房項目，銷售負(fù)責(zé)人反映市場對樓市新政的反應(yīng)較為積極。“滬七條”隔天的9月30日，合計認(rèn)籌數(shù)量為7組；10月1日上午又新增了3組認(rèn)籌，整個國慶假期看房和認(rèn)籌人數(shù)都有不錯的表現(xiàn)。多個售樓處的工作人員表示，“滬七條”將釋放一定的潛在剛需，有利于提振樓市成交量?？捶空邉t普遍以理性為主，均表示要經(jīng)過審慎考量后下手。

從市場反應(yīng)來看，新房市場更為明顯。據(jù)貝殼統(tǒng)計，國慶假期（截至10月5日）廣州貝殼新房節(jié)累計認(rèn)購?fù)黄?400單。據(jù)第三方統(tǒng)計，國慶假期前五天，上海二手房成交量達(dá)到1125套，同比增長379%。新房方面，多個樓盤認(rèn)購率創(chuàng)新高。例如，閔行某小區(qū)認(rèn)購率超200%并觸發(fā)積分，寶山某小區(qū)三期認(rèn)購率達(dá)到92%。

深圳市場方面，樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月30日至10月6日樂有家深圳門店的新房成交量同比大漲979%，其中10月1日全市新房成交量預(yù)計超600套。與此同時，國慶期間新房的看房成交轉(zhuǎn)化率由9月的2%提升至12%。

二手房市場博弈加劇

不僅新房到訪量和成交量大幅增長，二手房帶看量和成交量也明顯增長。

北京市東城區(qū)某中介門店的經(jīng)紀(jì)人王艷（化名）告訴證券時報記者：“最近幾天特別忙，東城大區(qū)國慶假期6天成交了10套房，之前假期基本沒有成交，新政后大家都出來看房了，我們每個人這兩天都有兩三個帶看?！?/p>

“我這一天都沒閑著，等下要帶第4個客戶了。”北京豐臺區(qū)某中介門店的經(jīng)紀(jì)人孫齊（化名）對證券時報記者表示，國慶期間二手房成交量比節(jié)前多了大概20%，價格方面，雖然報價沒變，但不少客戶溢價空間縮小，比如之前能談下來20萬元的，現(xiàn)在也就能談5萬元—10萬元了。

北京鏈家通州區(qū)海棠灣店商圈經(jīng)理劉賽航告訴證券時報記者，新政后，社保不在通州的也可以買房了，多了一批工作沒在通州的客戶來看房，這段時間門店經(jīng)紀(jì)人比之前忙碌了很多。10月1日至10月5日，門店線上咨詢量156個，相比上月有大幅增長；實地帶看客戶37組，相比上月也有較大幅度增長?！笆黄陂g我們門店成交3單，我們負(fù)責(zé)的海棠灣小區(qū)樓盤成交5套。新政的效果還是比較顯著的。”

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，9月30日至10月6日，深圳二手房成交同比增長279%。二手房掛牌房源新增13.6%，其中漲價房源占比6.4%，降價房源占比7.6%。

盡管成交量明顯回暖，但記者走訪深圳多區(qū)發(fā)現(xiàn)，二手房市場的博弈更為明顯?！拔易罱?jīng)手的3單二手房買賣，買家都愿意給到業(yè)主之前提出的價位，但業(yè)主現(xiàn)在顯得有些猶豫，甚至想提價。另一邊，買家也很謹(jǐn)慎，不愿意接受提價。”深圳羅湖翠竹片區(qū)的一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“最近成交的二手房都是之前價格下調(diào)明顯的筍盤，整體來說市場信心逐漸回歸，但完全恢復(fù)還需要時間?！?/p>

對于深圳二手房掛牌數(shù)量大量增加，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與深圳樓市新政中的增值稅征免年限降至2年有關(guān)，更多的二手房交易免去增值稅，讓更多的二手房業(yè)主加速置換。

而在上海，二手房成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)第三方統(tǒng)計，國慶假期前五天，上海二手房成交量達(dá)到了1125套，同比增長379%。記者在采訪時了解到，自樓市新政出臺后，二手房交易活動明顯活躍，部分房東主動調(diào)高掛牌價格。盡管最終成交均價未見明顯波動，但市場普遍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為假期成交量的增加將為房地產(chǎn)市場帶來了新的活力。

“國慶假期前三天，店里客流量較平常周末翻了好幾倍，我自己簽了3單?！鄙虾Ｆ謻|三林板塊一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，門店的帶看量與成交量明顯增加，成交客戶主要為剛需與置換客群。

樂觀情緒開始回歸

四季度成交量有望回升

與前幾年的國慶假期樓市不同，今年多地都組織了各類購房促銷活動。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月4日已有20多個省份130多個城市組織開展了金秋促銷季、住博會、直播看房等多種促銷活動。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，最近幾天市場氛圍相當(dāng)好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，樂觀情緒又開始回歸。此次，一線城市進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策會釋放較多市場需求，10月的樓市交易量有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，國慶假期前6天，北京二手房實際成交量分別約650套、450套、400套、600套、700套、1000套，6天累計成交在3800套左右，預(yù)計10月7日有望超過1000套，整體看，國慶7天假期北京二手房實際成交有望破5000套。

“2022年國慶7天假期北京二手房實際成交大約3500套，2023年國慶期間二手房實際成交不到2000套，2024年在‘9.30’新政影響下，國慶7天長假北京二手房實際成交量同比上漲幅度超過150%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

從新房成交來看，據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，國慶長假前6天，北京新房住宅成交超過1500套，預(yù)計7天累計成交有望接近2000套，是2023年國慶長假成交量（600套左右）的3倍。

張大偉指出，2024年國慶長假北京樓市成交量是最近多年來同期的最高點，二手房上漲超過150%，新房上漲超過200%，主要原因是新政帶來的影響，特別是假期最后3天，市場成交量明顯升溫，政策效果全面體現(xiàn)。

“雖然網(wǎng)簽滯后，但預(yù)計10月下半月網(wǎng)簽成交量會明顯升高，即使在國慶長假影響下，10月北京二手房成交量也有望維持在1.3萬套左右的中高位，在‘金九’成色不足的情況下，新政影響下的10月成交量將明顯上升?！睆埓髠フf。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也對證券時報記者表示，從成交數(shù)據(jù)整體來看，北京樓市呈現(xiàn)出了一個最紅火的國慶假期，而這輪市場熱度還是在很多人假期出游或回家探親的情況下出現(xiàn)的，預(yù)計這部分人群回京后，這輪市場熱度還會持續(xù)，10月成交回暖也將帶來年底北京樓市出現(xiàn)成交量的翹尾行情。

在深圳，火熱行情下，記者發(fā)現(xiàn)有部分開發(fā)商宣稱將撤回原有優(yōu)惠折扣，而部分城市的新房甚至還出現(xiàn)漲價的消息。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長張媛表示，開發(fā)商根據(jù)所處的市場環(huán)境靈活地開展價格調(diào)整，屬于市場商業(yè)行為。不過，開發(fā)商的策略調(diào)整應(yīng)當(dāng)公平公正、公開透明。在選擇渠道推廣與宣傳方面，應(yīng)選擇合規(guī)的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展合作，以此保障消費(fèi)者的合法權(quán)益以及市場交易秩序的健康平穩(wěn)。

有行業(yè)專家認(rèn)為，本次一線城市的樓市行情并非“V”形曲線的轉(zhuǎn)折點，而是“L”形曲線筑底轉(zhuǎn)穩(wěn)的關(guān)鍵時期。此外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，嚴(yán)控增量上迫切需要出臺新的舉措，比如新房庫存過大區(qū)域、二手房掛牌量大的區(qū)域，暫停新增供地、暫停拆除式更新、暫緩新開工，給市場傳達(dá)積極信號，而不是把市場企穩(wěn)作為繼續(xù)賣地的機(jī)會。

責(zé)編：葉舒筠

校對：劉榕枝