證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)人民群眾的切身利益和經(jīng)濟(jì)金融大局，今年以來，國家出臺了一系列有力措施穩(wěn)地產(chǎn)，特別是近日再次出臺一攬子房地產(chǎn)新政，顯示出穩(wěn)樓市的巨大決心。在“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向下，面對行業(yè)的深度調(diào)整，上市房企不斷加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和資金控制，持續(xù)壓降有息負(fù)債，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，去杠桿取得一定成效，融資成本邊際改善。

同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)承壓背景下，上市房企加快多元化轉(zhuǎn)型步伐，重點(diǎn)房企經(jīng)營性業(yè)務(wù)對業(yè)績貢獻(xiàn)持續(xù)提升。面對行業(yè)發(fā)展新形勢，多家上市房企表示將牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)防控底線，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，積極探索高質(zhì)量發(fā)展新模式。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國慶假期前多項(xiàng)政策集中落地，給市場帶來了積極效果，“銀十”開局表現(xiàn)超預(yù)期，市場止跌回穩(wěn)跡象非常明顯。預(yù)計(jì)10月市場銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)明顯增長，核心城市政策持續(xù)跟進(jìn)，有望帶動(dòng)核心市場率先筑底企穩(wěn)。

房企去杠桿取得一定成效

上半年，面對行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，上市房企在緊抓銷售回款的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，去杠桿取得一定成效。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，A股房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.18%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.28%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.32%。

不僅資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，上市房企有息負(fù)債規(guī)模也進(jìn)一步縮減。截至6月末，A股房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債合計(jì)為3.25萬億元，較去年底減少473.52億元，較去年同期減少3617.49億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊有息負(fù)債合計(jì)為3.22萬億元，較去年底減少了468.28億元，較去年同期減少了3607.47億元。

港股上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率也明顯下降。截至6月末，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為65.91%，較去年底下降0.27%，較去年同期下降7.91%；房地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為66.34%，較去年底下降0.29%，較去年同期下降7.99%。

政策助力行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋

房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)化解離不開政策的有力支持。今年1月，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。

在協(xié)調(diào)機(jī)制帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。截至8月末，今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)正增長，扭轉(zhuǎn)了房開貸下滑的態(tài)勢；房地產(chǎn)的并購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。

萬科在半年報(bào)中表示，上半年，公司積極利用金融支持政策，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型，獲得金融機(jī)構(gòu)大力支持。集團(tuán)合計(jì)新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%；經(jīng)營性物業(yè)貸合計(jì)落地219億元；“白名單”項(xiàng)目申報(bào)175個(gè)；銀團(tuán)貸款有序推進(jìn)，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款；6月落地交通銀行65億元固融資產(chǎn)包融資。證券時(shí)報(bào)記者了解到，目前，萬科今年到期的境內(nèi)外公開債已經(jīng)全部還清。

上半年，上市房企通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本邊際改善。國金證券研報(bào)顯示， 截至6月末，17家重點(diǎn)房企平均融資成本4.09%，較去年底下降24bp。綠城、濱江、華潤、華發(fā)、越秀的融資成本降幅超過30bp。頭部央企的融資成本均已降至3.2%～3.3%。

在房企融資政策持續(xù)優(yōu)化、項(xiàng)目“白名單”持續(xù)推進(jìn)帶動(dòng)下，房企資金狀況有所改善。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1～8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄，較年初收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，三季度65家典型房企融資總量同比降幅收窄至16%，環(huán)比則上升17%。

向新模式轉(zhuǎn)型發(fā)展

步伐加快

上半年，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的背景下，上市房企加快多元化轉(zhuǎn)型步伐，向新發(fā)展模式積極探索。多家提前布局商業(yè)、長租公寓、物業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)的房企，經(jīng)營性業(yè)務(wù)對業(yè)績的貢獻(xiàn)持續(xù)提升。

其中，龍湖集團(tuán)上半年經(jīng)營性收入達(dá)131億元，同比增長7.6%，對集團(tuán)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)28%；經(jīng)營性業(yè)務(wù)的毛利率超50%、凈利率超25%，對集團(tuán)的利潤貢獻(xiàn)更提升至80%以上。“按照這個(gè)速度，我們預(yù)計(jì)在2028年底，集團(tuán)的經(jīng)營性收入占比能夠過半。到那時(shí)，整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說切換到了新的發(fā)展模式。”龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上說。

“目前為止，華潤置地整個(gè)資產(chǎn)管理規(guī)模約4500億元，而且經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)營收占比超過了25%，利潤占比可能更高，說明華潤置地轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)呈現(xiàn)蓬勃壯大的狀態(tài)?！比A潤置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上回答證券時(shí)報(bào)記者提問時(shí)表示，華潤置地已成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線的跨越，接下來還將圍繞生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)，在城市代建、場館運(yùn)營、租賃住房三個(gè)細(xì)分賽道上重點(diǎn)發(fā)力，全面推動(dòng)城市運(yùn)營商戰(zhàn)略定位的落地。

金地集團(tuán)董事長徐家俊近日在中期業(yè)績說明會(huì)上回答記者提問時(shí)表示，盡管當(dāng)前市場依然承壓，但房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不變，預(yù)計(jì)在從中央到地方的多項(xiàng)政策支持引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場將逐步恢復(fù)平穩(wěn)，在中長期保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。面對行業(yè)發(fā)展新形勢，公司將牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)防控底線，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，全面提升經(jīng)營管理質(zhì)效，積極探索高質(zhì)量發(fā)展新模式。

在政策持續(xù)發(fā)力和房企積極轉(zhuǎn)型“自救”努力下，1～8月，全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多指標(biāo)同比降幅均繼續(xù)收窄。值得注意的是，9月底以來出臺的新一輪房地產(chǎn)支持政策有效提振了市場信心，國慶假期重點(diǎn)城市樓市明顯升溫。

“一系列新政有利于房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴記者，降低存量房貸利率、統(tǒng)一首二套房首付比例等需求端新政，有利于擴(kuò)大改善性住房需求，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)，從需求端去庫存，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長?！敖鹑?6條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款支持政策延期、支持收購房企存量土地等供給端新政，有利于減輕償還壓力、盤活存量資產(chǎn)，緩解資金壓力，進(jìn)一步化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。