即將過去的2024年，房地產(chǎn)市場有哪些新變化？

“樓市調(diào)整快3年，2024年的房地產(chǎn)市場‘先冷后熱’，到了年底市場終于‘旺’了?！痹谏钲诟Ｌ飬^(qū)從事房地產(chǎn)中介工作近10年的陳經(jīng)理顯得很有感觸?；蛟S，一線從業(yè)人員的直觀感受更能反映2024年房地產(chǎn)市場的“新變化”。

回顧2024年房地產(chǎn)市場，雖然市場整體仍呈調(diào)整態(tài)勢，但受系列調(diào)控政策組合拳的拉動，房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)積極信號，止跌回穩(wěn)初見成效。展望2025年，受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，2024年房地產(chǎn)市場開始探底、觸底，2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期。

購房者負擔(dān)輕了

回顧2024年房地產(chǎn)市場政策，調(diào)控組合拳從需求和供給兩端用力。在供給端，去庫存政策的加快落地推進，包括央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，以收購存量房、盤活閑置土地。在需求側(cè)，主要通過“四個降低”和“四個取消”，降低購房門檻和成本。其中，“四個取消”主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”包括降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低購房稅費負擔(dān)。此外，今年以來，全國多數(shù)城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)的房地產(chǎn)項目納入“白名單”，推動金融機構(gòu)加大融資支持力度。

目前，僅部分一線城市、海南省部分城市及區(qū)域保留一定的限購門檻。房貸方面，無論是首套房、二套房首付比例還是新增及存量房貸商業(yè)貸款利率，目前均處于歷史新低水平。此外，絕大多數(shù)城市放開限售和限地價房價的“雙限”，政策力度大于過往。

負擔(dān)輕了，市場也就活了。一位剛剛完成置換的購房者告訴記者，自己等了3年的二手房增值稅調(diào)整終于在2024年實現(xiàn)，由于少了近40萬元的稅費，也讓其成功出售原來的房子并在新房市場上成功置換。“雖然自己房子的賣出價格還是低于預(yù)期，但現(xiàn)在新房市場選擇多，房企也維持折扣幅度，得房率高的第四代住宅也越來越多，加上首付比例和房貸利率相對于兩三年前已經(jīng)大幅降低，現(xiàn)在的確是置換房子的好時機。”

以降低稅費負擔(dān)為例，國家稅務(wù)總局數(shù)據(jù)顯示，僅在12月1日至5日，全國房屋交易累計申報55.3萬套，同比增長24.8%。其中，北上廣深4個城市符合條件的納稅人合計減稅7.1億元，有效降低了居民購房成本。

止跌回穩(wěn)初見成效

雖然已是冬季時分，多地樓市仍依舊充滿暖意。在樓市新政的助推下，重點城市近幾個月的市場表現(xiàn)明顯回暖。

9月26日，中央政治局會議首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。近日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出“穩(wěn)住樓市股市”，強調(diào)持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，連續(xù)釋放穩(wěn)樓市的強烈信號。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%；商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%。盡管與去年相比仍有縮量，但從季度走勢看，三季度末以后樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫趨勢。

以11月為例，中指研究院監(jiān)測的全國30個主要城市的新房成交面積為1399萬平方米，環(huán)比增長12.4%，同比增長達20.6%，30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個月的新高。北上廣深在“止跌回穩(wěn)”一攬子政策中，受益最為明顯，為各地企穩(wěn)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。其中，二手房市場的回暖尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市二手房成交53169套，環(huán)比增長10.6%，同比增長65.8%。

止跌回穩(wěn)，無疑是今年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。記者近日走訪深圳多區(qū)的二手房市場發(fā)現(xiàn)，盡管成交量明顯回升，但房價依舊保持相對穩(wěn)定，市場基調(diào)仍然是“以價走量”。多位購房者表示，自己本來擔(dān)心房價仍會持續(xù)下跌，但四季度以來政策明顯放松，市場交易活躍度提升讓自己對房價繼續(xù)下跌的擔(dān)憂有所減輕。

中指研究院表示，今年前11月百城二手房價格環(huán)比連跌31個月，但9月底樓市新政后核心城市價格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城房價環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅也明顯收窄。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進指出，這一輪市場的恢復(fù)，核心城市更加明顯。對于未來價格走勢，預(yù)計核心城市或會率先止跌回穩(wěn)。一方面，隨著之前房價的持續(xù)下跌，核心城市部分總價較低的房源，性價比已經(jīng)顯現(xiàn)出來，銷量的持續(xù)提升會對價格形成支撐。

明年將是關(guān)鍵之年

樓市有所回暖，近段時間以來熱門城市的土拍市場也頗為搶眼，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，甚至民營房企拿地的積極性也在提高，可以看出盡管全國土地市場仍面臨壓力，但房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的需求相當旺盛。

有業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的回暖被認為將有效提振樓市、有利于房企盈利提升及新房價格回穩(wěn)，同時對于地方化債也頗具積極意義。此外，對于一些出險民營房企，債務(wù)重組工作仍較為緩慢且存在反復(fù)，房企風(fēng)險出清尚待時日，但多家房企的債務(wù)重組工作在近期獲得進展，2025年有望延續(xù)這一勢頭。

“我認為2025年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境仍然寬松，在經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)步向好的情況下，房地產(chǎn)市場還將有零星的優(yōu)化政策出臺，但力度將不及2024年。另外，在三四線城市的高庫存壓力、購房者收入預(yù)期、價格止跌回穩(wěn)仍需時間等多重因素的影響之下，預(yù)計2025年全國房地產(chǎn)市場的交易面積和交易金額在2024年的基礎(chǔ)上仍有5%至10%的下跌空間，一線城市及強二線城市的交易量有望率先回穩(wěn)?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，展望2025年，經(jīng)濟企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策、持續(xù)用力的房地產(chǎn)支持政策是促進市場恢復(fù)的重要因素。商品房銷售均價預(yù)計結(jié)構(gòu)性微漲，部分核心城市二手房價有望率先止跌。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年房地產(chǎn)市場開始探底、觸底。2025年將是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地。一是嚴控增量；二是盤活存量土地和房源；三是城中村改造貨幣化安置；四是過剩產(chǎn)能出清，這些政策都是增量政策并且區(qū)別于傳統(tǒng)政策。如果這些增量政策能落地，2025年市場探底和觸底的趨勢將更加明顯。如果不斷落實政策、不斷出臺政策，讓市場看到政策的誠意，就會增強大家共渡難關(guān)的信心，市場止跌回穩(wěn)也更加堅實。

校對：蘇煥文

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