2025開(kāi)年，公募REITs延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)。

截至1月22日收盤(pán)，開(kāi)年以來(lái)有逾80%公募REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了正收益，其中有產(chǎn)品收益率達(dá)到了兩位數(shù)。券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，接下來(lái)新上市的公募REITs中，不僅有券商、保險(xiǎn)、信托等機(jī)構(gòu)，還出現(xiàn)了專(zhuān)戶FOF、地方國(guó)企，甚至是廚具企業(yè)等身影。

不難發(fā)現(xiàn)，賺錢(qián)效應(yīng)疊加底層資產(chǎn)持續(xù)豐富，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者群體持續(xù)豐富。券商中國(guó)記者從基金公司采訪中獲悉，2024年公募REITs新發(fā)行29單，新增REITs首發(fā)規(guī)模645.69億元，均創(chuàng)下新紀(jì)錄?；鹑耸繉?duì)券商中國(guó)記者表示，目前整體REITs共涉及底層資產(chǎn)127個(gè)，廣東、北京、上海、江蘇最多，中西部省份較少，部分省份仍為空白。隨著政策的進(jìn)一步支持和市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，可以期待文旅景區(qū)、商業(yè)辦公樓、酒店、鐵路等更多資產(chǎn)在REITs市場(chǎng)的閃亮登場(chǎng)。

FOF和方太廚具現(xiàn)身REITs前十大持有人之列

根據(jù)易方達(dá)基金公告，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT于1月24日在深交所上市交易。這是易方達(dá)基金旗下首只REITs，也是國(guó)內(nèi)首單專(zhuān)注于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的公募REITs產(chǎn)品。該基金最新發(fā)布的上市公告書(shū)顯示，截至目前該基金97.26%的份額由機(jī)構(gòu)投資者持有。該基金基金份額持有人戶數(shù)為1.48萬(wàn)戶，本次上市交易的無(wú)限售安排份額為1.23億份。

從前十大持有人來(lái)看，圓信永豐基金－廈門(mén)信托－金圓瑞盈1號(hào)集合資金信托計(jì)劃－圓信永豐金圓瑞盈1號(hào)FOF單一資產(chǎn)管理計(jì)劃（下稱“圓信永豐FOF產(chǎn)品”）以8.22%（2709萬(wàn)份）的份額比例位居第一。其次是中金公司和興業(yè)國(guó)信資產(chǎn)管理有限公司，持有比例合計(jì)接近10%。另外，中信建投證券、信達(dá)證券，以及大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司－傳統(tǒng)產(chǎn)品、中國(guó)農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)股份有限公司-農(nóng)行專(zhuān)戶四、福建省金投私募基金管理有限公司－福建省金投金資私募股權(quán)投資基金均躋身前十大持有人。

和上述傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)不同，持有占比2.92%的福州市投資管理有限公司是一家地方國(guó)企投資公司。企查查顯示，該公司的大股東為福州市金融控股集團(tuán)有限公司，是福建市財(cái)政局100%持股的公司。

同樣將于1月24日上市交易的中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，機(jī)構(gòu)來(lái)源也較多元化。其中，蘇州易新股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）以39.37%的持有比例（3.15億份）位居第一。企查查數(shù)據(jù)顯示，持有該公司98.5%股份的大股東是一家叫做ECN XII Offshore Holdings（HK）Limited的公司。其次，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT其他持有人，基本是來(lái)自信托、券商、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，包括長(zhǎng)城證券、云南信托、中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-壽險(xiǎn)傳統(tǒng)公募REITs產(chǎn)品國(guó)壽投等。

另外，剛在2024年12月31日上市的招商科創(chuàng)孵化器REIT，同樣存在類(lèi)似情況。排名前二的持有人，分別為上海楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心有限公司和上海上技所跨境技術(shù)貿(mào)易中心有限公司，持有比例合計(jì)超過(guò)30%，其次才是私募、券商、信托等機(jī)構(gòu)。甚至，同樣于2024年底上市的平安寧波交投REIT中，前十大持有人里還出現(xiàn)了寧波方太廚具有限公司（下稱“方太廚具”）這類(lèi)實(shí)業(yè)公司。企查查顯示，方太廚具成立于1995年，是國(guó)內(nèi)具有近30年發(fā)展歷史的廚具企業(yè)。

（來(lái)源：平安寧波交投REIT上市公告書(shū)）

機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)多元化

從2021年試點(diǎn)開(kāi)閘至今，公募REITs的投資者一直是以機(jī)構(gòu)投資者為主，特別是有相當(dāng)高的份額比例由戰(zhàn)略投資者持有。此前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這些投資者基本是傳統(tǒng)的券商、保險(xiǎn)、私募等金融機(jī)構(gòu)。從上述最新案例來(lái)看，隨著擴(kuò)容項(xiàng)目持續(xù)增加和賺錢(qián)效應(yīng)回歸，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者已逐步從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大到了基金、地方國(guó)企、實(shí)業(yè)公司等機(jī)構(gòu)。

以公募FOF為例，除了上述圓信永豐FOF產(chǎn)品外，最新發(fā)布的2024年四季報(bào)顯示，天弘睿享3個(gè)月持有混合FOF在去年四季度持有華夏北京保障房REIT。而在此前，該FOF還持有過(guò)紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT等產(chǎn)品。從具有完整數(shù)據(jù)的2024年中報(bào)情況來(lái)看，全市場(chǎng)一共有20只公募REITs獲得了FOF產(chǎn)品持有，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等5只公募REITs均獲得了逾10只FOF持有。但截至目前，由于FOF產(chǎn)品2024年年報(bào)尚未披露，2024年末FOF持有公募REITs的全貌數(shù)據(jù)尚未得知。

根據(jù)華夏基金統(tǒng)計(jì)，從2024年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，各類(lèi)投資者持有公募REITs市值占比中，原始權(quán)益人占比仍舊最高（56%），發(fā)行人自身對(duì)公募REITs控制力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看好。此外，保險(xiǎn)、證券公司占比均為14%左右。但同時(shí)，政策在激發(fā)機(jī)構(gòu)自營(yíng)資金的投資需求，保險(xiǎn)、券商等機(jī)構(gòu)自營(yíng)等投資者持有公募REITs份額占比在2024年有提升趨勢(shì)，隨著市場(chǎng)回暖，銀行理財(cái)、公募基金、私募基金、信托也在逐步買(mǎi)入。

華南一家公募內(nèi)部人士對(duì)券商中國(guó)記者分析稱，2024年以來(lái)公募REITs行情一掃低迷態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出了較為明顯的賺錢(qián)效應(yīng)，由此吸引來(lái)了更多機(jī)構(gòu)投資者。與此同時(shí)，2024年以來(lái)公募REITs加快了擴(kuò)容速度，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可選擇的資產(chǎn)類(lèi)型更為豐富。對(duì)追求穩(wěn)健收益回報(bào)的機(jī)構(gòu)投資者而言，公募REITs是很好的底層配置資產(chǎn)，2025年這種趨勢(shì)可能會(huì)更加明顯。

“長(zhǎng)線資金的參與對(duì)于公募REITs的市值管理來(lái)說(shuō)是非常有幫助的，能起到類(lèi)似壓艙石的作用。”招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部專(zhuān)業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億對(duì)券商中國(guó)記者分析稱，“一方面，長(zhǎng)線資金的參與可以在擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模的同時(shí)減小市場(chǎng)波動(dòng)；另一方面，長(zhǎng)線資金的入市也可以提高市場(chǎng)信心。對(duì)此，我建議可以繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)長(zhǎng)線資金引入的政策，加快長(zhǎng)線資金引入的節(jié)奏。”

數(shù)量、類(lèi)型和規(guī)模仍在擴(kuò)容

實(shí)際上，無(wú)論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模，2024年的公募REITs數(shù)據(jù)都創(chuàng)下新高。

根據(jù)華夏基金統(tǒng)計(jì)，2024年全年公募REITs新發(fā)行29單，新增REITs首發(fā)規(guī)模645.69億元，使得境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到了59單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）達(dá)到1681.36億元。此外，2021年-2024年，公募REITs各年度已發(fā)行項(xiàng)目規(guī)模分別為364.13億元、419.48億元、201.42億元，已發(fā)行項(xiàng)目單數(shù)分別為11單、13單、6單。

從公募REITs底層資產(chǎn)行業(yè)及資產(chǎn)類(lèi)型分布來(lái)看，目前已涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、購(gòu)物中心、水電站、風(fēng)電光伏、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施等諸多基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。其中，目前高速公路資產(chǎn)發(fā)行規(guī)模最大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)行數(shù)量最多，但從存量資產(chǎn)體量來(lái)看，各個(gè)板塊后續(xù)均有較大潛力。

華夏基金表示，公募REITs底層資產(chǎn)均是大家在日常生活與工作中時(shí)常接觸的基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)。未來(lái)，隨著政策的進(jìn)一步支持和市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，可以期待文旅景區(qū)、商業(yè)辦公樓、酒店、鐵路等更多資產(chǎn)在REITs市場(chǎng)的閃亮登場(chǎng)。

此外，從區(qū)域分布角度來(lái)看，目前的59單REITs共涉及底層資產(chǎn)127個(gè)。按照底層資產(chǎn)所處位置統(tǒng)計(jì)，已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)區(qū)域，其中廣東、北京、上海、江蘇最多，中西部省份較少，部分省份仍為空白。2025年以來(lái)，則有創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT等5單產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)申報(bào)動(dòng)態(tài)。1月6日，中銀基金上報(bào)的中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT獲交易所受理。此后，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT首發(fā)申報(bào)均獲得反饋。

華夏基金分析稱，現(xiàn)階段公募REITs底層資產(chǎn)區(qū)域分布特點(diǎn)符合我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的分布特點(diǎn)。京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶這些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口密集區(qū)域，其龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量為公募REITs提供了充足的發(fā)展空間，而中西部地區(qū)在優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)方面也有相當(dāng)規(guī)模的沉淀，且在能源、文旅景區(qū)等行業(yè)有自身特點(diǎn)，后續(xù)亦存在較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二級(jí)市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)凸顯

從存量產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，過(guò)往一段時(shí)間以來(lái)呈現(xiàn)出的賺錢(qián)效應(yīng)，則是機(jī)構(gòu)紛紛布局的又一重要原因。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至1月22日收盤(pán)，2025年以來(lái)有交易記錄的58只公募REITs有53只實(shí)現(xiàn)正收益，占比達(dá)到89.83%。其中，有10只公募REITs在開(kāi)年不到一個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了逾10%的收益率，包括華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT等。從近半年維度看，截至1月22日收盤(pán)58只產(chǎn)品的平均收益率則超過(guò)了10%，其中有29只產(chǎn)品創(chuàng)下了兩位數(shù)收益率，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT以39.37%的收益率位居第一，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、銀華紹興原水水利REIT、中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT等9只產(chǎn)品的收益率均超過(guò)了20%。

華夏基金對(duì)券商中國(guó)記者表示，在經(jīng)歷了政策持續(xù)呵護(hù)、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行提速、二級(jí)市場(chǎng)估值修復(fù)后，境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)正穩(wěn)步發(fā)展壯大，在發(fā)揮“盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資”宏觀作用的同時(shí)，也為資本市場(chǎng)投資者提供了配置中國(guó)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的有力工具。

展望2025年投資機(jī)會(huì)，萬(wàn)億認(rèn)為，消費(fèi)REITs存在一定投資機(jī)會(huì)，個(gè)體α抗周期性可有效對(duì)沖行業(yè)β?！吧鲜邢M(fèi)REITs均為一線或強(qiáng)二線的成熟運(yùn)營(yíng)的區(qū)域龍頭，核心資產(chǎn)屬性強(qiáng)，原始權(quán)益人維護(hù)REITs上市平臺(tái)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的意愿和資源稟賦也較為充足；外部地緣政治不確定性加劇，提振消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需仍是政策發(fā)力重點(diǎn)，消費(fèi)REITs個(gè)體有望持續(xù)呈現(xiàn)出強(qiáng)抗周期屬性。其次是部分新能源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路，可能將獲得超額收益。另外，受益利率下行，分紅比較穩(wěn)定的保租房預(yù)計(jì)也將維持較好的表現(xiàn)?！?/p>

校對(duì)：姚遠(yuǎn)