新的一年，建造“好房子”被多地政府列入年度工作重點(diǎn)，購房者對(duì)此也非常期待。

不過，一些開發(fā)商在提高住房得房率的同時(shí)，卻將一些公共配套縮水。另一邊，“好房子”的大量入市也應(yīng)該避免對(duì)存量新房帶來過度沖擊。

“好房子”時(shí)代正式拉開帷幕

近日，北京市“好房子”的新標(biāo)準(zhǔn)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》出臺(tái)。具體來看，技術(shù)要點(diǎn)涉及陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊、共享公共空間、跨城市支路空間利用、建筑高度、建筑立面品質(zhì)等，廣東則明確，要發(fā)展綠色建筑，推廣智能建造、模塊化建筑、裝配式建筑等，引導(dǎo)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。

另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來已有超30個(gè)城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，例如《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，杭州市《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》則規(guī)定，利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計(jì)算等?！昂梅孔印睍r(shí)代正式拉開帷幕。

（新房主打高贈(zèng)送 吳家明/攝）

“回顧2024年，很多滿足改善性住房需求的‘好房子’項(xiàng)目取得了亮眼的銷售成績。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求潛力比較大，需要通過加強(qiáng)“好房子”建設(shè)來發(fā)掘。

有業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)住宅相比，“好房子”具有諸多優(yōu)勢(shì)，例如建筑標(biāo)準(zhǔn)大幅提升、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)放寬、得房率普遍較高。對(duì)于購房者而言，將能夠獲得性價(jià)比更高的“好房子”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似的“好房子”規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容應(yīng)該能讓購房者實(shí)實(shí)在在受益，同時(shí)也是售樓處后續(xù)銷售中的賣點(diǎn)所在。

公共配套有些縮水

在深圳市場(chǎng)，記者發(fā)現(xiàn)越來越多打著高得房率入市的新房，的確吸引了不少購房者。而且，自去年下半年以來，深圳市場(chǎng)出現(xiàn)“日光”的新房項(xiàng)目，幾乎都擁有較高的得房率。

不過，記者在深圳龍華區(qū)幾個(gè)主打高得房率的新房項(xiàng)目采訪時(shí)，不少購房者卻表示盡管這些新房的得房率越來越高，一些項(xiàng)目的得房率甚至達(dá)到了95%，但諸如電梯等公共配套卻顯得有些縮水。

“接近35層的超高層住宅，一層還有5戶，僅僅配備兩臺(tái)電梯，而且電梯容量還很小。”有購房者對(duì)記者表示，“對(duì)我而言，小區(qū)公用綠地等配套或許不會(huì)天天使用，但電梯是每天必須使用的配套，如此少的電梯數(shù)量會(huì)嚴(yán)重影響居住體驗(yàn)?！贝送?，還有購房者對(duì)開發(fā)商的建筑材料質(zhì)量等問題產(chǎn)生擔(dān)憂，希望相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。

可對(duì)存量新房進(jìn)行優(yōu)化改造

也有一家國企開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，開發(fā)商不拿出兩把刷子，不在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上做創(chuàng)新，不在材料選擇和施工工藝上精益求精，住房產(chǎn)品也很難賣出去，企業(yè)也很難生存下來。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“好房子”成為一個(gè)新的高頻詞匯。根據(jù)住建部的定義，“好房子”不僅僅是指綠色、低碳、智能、安全的房屋，更包括居住品質(zhì)、社區(qū)配套等方面的提升。因此，對(duì)于開發(fā)商來說，首先需要提升自身的技術(shù)能力，比如采用BIM技術(shù)、綠色建筑技術(shù)，以確保新建項(xiàng)目符合“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合科技的力量，提高建設(shè)效率和質(zhì)量。另外，好房子將促進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，開發(fā)企業(yè)將服務(wù)擴(kuò)展到物業(yè)管理、后期維護(hù)等領(lǐng)域，提供全生命周期的服務(wù)，增強(qiáng)客戶黏性，持續(xù)優(yōu)化“好房子”的設(shè)計(jì)，形成生產(chǎn)——銷售——售后的閉環(huán)。

另一邊，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，對(duì)多數(shù)存量新房項(xiàng)目而言，越來越多高得房率的“好房子”項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)對(duì)其他新房去化帶來沖擊?！巴瑯邮?00平方米的建筑面積，一些超高層住宅項(xiàng)目的實(shí)用面積不到75平方米，而新規(guī)后的住宅實(shí)用面積可以達(dá)到100平方米甚至110平方米以上。”上述國企開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人說，對(duì)于購房者而言，新老項(xiàng)目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。

（深圳在售超高層住宅項(xiàng)目 吳家明/攝）

記者在深圳市場(chǎng)實(shí)地走訪也發(fā)現(xiàn)，一些超高層住宅項(xiàng)目的銷售進(jìn)度明顯落后于高得房率的新房。在羅湖和福田區(qū)，多個(gè)層數(shù)超過48層的超高層住宅項(xiàng)目在開盤一年后仍沒有清盤。

“‘好房子’出現(xiàn)之后，我認(rèn)為無論是存量新房還是二手房都會(huì)受到?jīng)_擊，開發(fā)商可以對(duì)存量新房進(jìn)行優(yōu)化改造，拉近與‘好房子’之間的差距，以減少損失。”何倩茹表示：“我認(rèn)為，對(duì)于存量新房來說，差異化定價(jià)可以很好地避免被市場(chǎng)拋棄，但二手房改造的空間比較小，因此相對(duì)的低價(jià)政策會(huì)變得更加重要?！?/p>

校對(duì)：劉榕枝