證券時(shí)報(bào)記者  吳家明

今年以來，房企化債步入“深水區(qū)”。多家房企債務(wù)重組取得了新進(jìn)展。在業(yè)內(nèi)人士看來，房企化債取得新進(jìn)展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于2025年仍是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企化債工作在2025年將會進(jìn)一步提速。

近日，龍光集團(tuán)向債權(quán)人公布了整體境內(nèi)債務(wù)重組方案，涵蓋“H8龍控05”“H9龍控01”“H9龍控02”“H1龍控01”等21筆債券，本金余額合計(jì)219.62億元。值得注意的是，龍光集團(tuán)提供了折價(jià)購回、資產(chǎn)抵債、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債等五個(gè)選項(xiàng)，以滿足不同類型投資人的需求。

具體來看，選項(xiàng)一為折價(jià)購回，龍光集團(tuán)擬籌集不超過5億元現(xiàn)金資源，以債券面值15%的價(jià)格向持有人折價(jià)購回；選項(xiàng)二為資產(chǎn)抵債，包括實(shí)物資產(chǎn)抵債和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托份額抵債兩種模式；選項(xiàng)三為債轉(zhuǎn)股，龍光集團(tuán)擬增發(fā)不超過5.3億股普通股股票，用于抵償境內(nèi)債券份額，轉(zhuǎn)股價(jià)為6港元/股，與海外方案一致；選項(xiàng)四為特定資產(chǎn)選項(xiàng)，龍光集團(tuán)擬依托上海某13萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)立信托，讓債券持有人享有收益權(quán)。每100元債券面值可申報(bào)登記100份信托份額，信托期限15年，存續(xù)期內(nèi)依靠項(xiàng)目經(jīng)營性凈現(xiàn)金流受償，并有0.5%的頭部現(xiàn)金；選項(xiàng)五為展期留債，未參與其他選項(xiàng)的債券剩余本金展期9.5年，利息調(diào)整為1%，自第5年期末開始分期兌付。

記者注意到，今年2月，龍光集團(tuán)對外公布了境外債務(wù)重組方案，約有76.4%的債權(quán)人加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議）。當(dāng)時(shí)龍光集團(tuán)對境外債務(wù)的債權(quán)人提供了四個(gè)選項(xiàng)，包括現(xiàn)金支付、優(yōu)先票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債和普通票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債。

目前，債務(wù)重組是房企的主流選擇。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展，其中已有14家完成了全部或部分的債務(wù)重組。值得注意的是，過去房企的債務(wù)重組以展期為主，以時(shí)間換空間，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中，多數(shù)房企的化債策略則從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股等方式能夠從源頭減少債務(wù)，有助于企業(yè)真正走出債務(wù)危機(jī)，可以為房企爭取恢復(fù)流動性的時(shí)間，以換取未來企業(yè)價(jià)值回升以及償還債務(wù)的空間。

從債務(wù)到期情況來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元。2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5257億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一線城市樓市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰，這時(shí)候?qū)τ趥鶆?wù)人來說，選擇與企業(yè)共渡難關(guān)、等待市場和企業(yè)價(jià)值的修復(fù)，或許是最優(yōu)的選擇。

校對：王錦程