近期，杭州等多地上調(diào)新增房貸利率下限。

自10月份LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)以來，首套房貸利率一度跌入“2”字頭，廣東部分地區(qū)甚至降至公積金貸款利率以下，引發(fā)地方監(jiān)管指導(dǎo)。《國際金融報》記者注意到，11月以來，多地新增房貸利率逐漸回調(diào)至3%以上，杭州則在短短一月內(nèi)經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。

房貸利率優(yōu)惠是否已見底？受訪專家指出，部分地區(qū)回調(diào)房貸利率下限，主要與地方市場回暖有關(guān)。當(dāng)前銀行凈息差承壓，房貸利率必須明確下限、保持差異化。短期來看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，5年期以上LPR仍有下調(diào)空間。

市場回暖促利率上調(diào)

12月5日，《國際金融報》記者以消費者身份致電銀行，咨詢上海等地房貸利率情況。杭州某股份行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，近一個月以來，當(dāng)?shù)胤抠J利率已經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。

“目前我們首套房貸利率是3.1%?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理介紹道，“之前有過較低的利率水平，大約在10月21日到11月7日期間，首套房貸利率為2.9%，持續(xù)了十幾天。后來調(diào)整到3.0%，持續(xù)到11月底再次上調(diào)到現(xiàn)在的水平?！?/p>

問及近期是否存在下調(diào)的可能性，該客戶經(jīng)理表示，短期內(nèi)并無再度下調(diào)的趨勢，未來有何變化還需看政策出臺的情況。此外，廣州、無錫、寧波等地的首套房貸利率下限水平也上浮至3.0%至3.1%。

“現(xiàn)在市場開始回升了，特別是廣東、浙江、江蘇、福建等經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，近期樓市交易回升也比較快，貸款開始增加了?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，“同時，提前還貸開始減少了，加上對銀行利潤的考核增加，于是銀行適時上調(diào)了房貸利率?！?/p>

相較上述地區(qū)此前2.95%甚至2.6%的超低利率水平，上海的首套房貸利率下限穩(wěn)定保持在3.15%。本次多地上調(diào)房貸利率水平的風(fēng)向，是否會對上海地區(qū)產(chǎn)生影響？

記者從上海某大行房貸部門的工作人員處了解到，近期并未聽說房貸下限可能加點上調(diào)的消息。某連鎖中介的工作人員則告訴記者，商業(yè)房貸利率錨定的應(yīng)該是公積金利率，部分地區(qū)之前房貸利率過低導(dǎo)致與公積金利率倒掛，因此存在上調(diào)的必要，而上海的兩者差值還是在合理區(qū)間。

超低利率難以持續(xù)

央行發(fā)布的2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中指出，當(dāng)前貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位。

報告顯示，9月新發(fā)個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%，較上年12月減少0.66個百分點，同比減少0.71個百分點。10月31日，央行公開數(shù)據(jù)顯示，第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

“近兩年隨著LPR的多次下調(diào)，商業(yè)房貸利率降至歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜指出。

事實上，今年以來銀行業(yè)凈息差依舊承壓。國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度商業(yè)銀行凈息差指標(biāo)降至新低，為1.53%，較二季度再度下行0.01個百分點。房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款來源，如今利率不斷下調(diào)、利潤不斷壓縮，綜合考慮多方面成本，未來超低利率真的可以長期持續(xù)嗎？

“對于大部分銀行來說，新增房貸利率不能低于一定水平是個保本點，尤其是需要通過中介來獲得貸款客戶的情況下，成本增加也會倒逼利率下限上調(diào)?！崩钣罴伪硎荆按送?，無論對銀行保持合理的利潤水平，還是保持風(fēng)控體系的完整性，以適度利率來篩選客戶，降低不良率，確定利率下限都是必要的。如果利率下限不明，銀行內(nèi)卷式價格競爭會給消費者帶來誤導(dǎo)，認(rèn)為房貸利率還會下降，甚至坐地起價，也會擾亂房貸投放的正常流程?！?/p>

李宇嘉指出，在保持利率下限的基礎(chǔ)上，應(yīng)該基于銀行資金成本、管理成本的差異，結(jié)合客戶的資信條件等，制定差異化的貸款利率，才是正常的定價機制。

“從近期房貸利率調(diào)整的規(guī)則來看，一是要明確下限，從長期看，內(nèi)卷式競爭對銀行和房地產(chǎn)市場都是不利的；二是首套和二套房貸款利率有一定利差，以反映差別化的信貸政策還是在執(zhí)行，對多次占用信貸資源的征收更高利率；三是商業(yè)性貸款利率不能低于公積金貸款利率，突出公積金貸款的普惠性?！崩钣罴芜M一步建議。

未來是否還有下調(diào)空間

近兩年來，新增房貸利率隨著LPR多次下調(diào)，各類優(yōu)惠政策不斷出臺，存量房貸利率也基本擺脫了“高位站崗”的窘?jīng)r。此次多個城市上調(diào)房貸利率下限，是否意味著房貸利率下調(diào)已然見底？未來是否還有下調(diào)的空間？

12月2日上午，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在2024中國金融學(xué)會學(xué)術(shù)年會暨中國金融論壇年會開幕式上指出，明年，中國人民銀行將繼續(xù)堅持支持性的貨幣政策立場和政策取向，綜合運用多種貨幣政策工具，加大逆周期調(diào)控力度，保持流動性合理充裕，降低企業(yè)和居民綜合融資成本。

李宇嘉認(rèn)為，房貸利率下限調(diào)整的影響因素是銀行資金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整。未來的利率走勢，應(yīng)該主要通過這些因素來左右和決定，而非因為銀行內(nèi)卷式競爭。

“當(dāng)前房貸利率上調(diào)現(xiàn)象主要還是發(fā)生在少部分城市，主要源于核心城市房地產(chǎn)市場有所回暖，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。”陳文靜表示，“短期來看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR仍有下調(diào)空間，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行，降低購房者置業(yè)成本。”