在重點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊成交帶動(dòng)下，平均溢價(jià)率再創(chuàng)新高。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2月以來，北京、上海、杭州多宗高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交，拉動(dòng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率升至13.4%。這是自2021年7月以來平均溢價(jià)率首次突破10%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上半年重點(diǎn)城市土地?zé)岫扔型永m(xù)，將有更多高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會(huì)蔓延到更多城市，具備“低庫(kù)存+強(qiáng)購(gòu)買力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來地價(jià)回暖。

重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率創(chuàng)新高

2月，盡管土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落，但北京、上海、杭州迎來多宗高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交，土地成交金額同比上漲，平均溢價(jià)率也再創(chuàng)新高。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2月25日，2月全國(guó)300城土地供應(yīng)2702萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.6%，同比下降36%；成交建筑面積2283萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52%，同比下降6%；成交金額917億元，同比上升39%，其中，一線城市成交金額304億元，環(huán)比下降4%，同比上升27%。因一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，2月平均樓板價(jià)達(dá)到4019元/平方米，環(huán)比上月同期增加48%。

值得注意的是，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率13.4%，較上月增加了4.7個(gè)百分點(diǎn)，自2021年7月以來首次突破10%。

其中，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊拍出，在2月成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過10%。土地成交總價(jià)TOP10中，北京、上海、杭州占據(jù)七席，單價(jià)TOP3均來自上海。成交總價(jià)TOP10地塊中，有6宗地塊溢價(jià)率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號(hào)地塊，更是拍出了72.5%的溢價(jià)率。

另外，多宗地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄。如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄；鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率，創(chuàng)近三年以來溢價(jià)率新高；而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新上海新的地價(jià)紀(jì)錄。

上半年市場(chǎng)熱點(diǎn)有望延續(xù)

今年以來，一二線城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，但三四線城市仍以底價(jià)成交為主。

“這背后凸顯市場(chǎng)熱度的分化與房企投資邏輯轉(zhuǎn)向，也折射出各地穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的差異?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱說，在房企愈加注重“利潤(rùn)率”和“安全性”的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略，其核心板塊因需求強(qiáng)勁、庫(kù)存低位，優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。土拍熱度又反向強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，形成正向循環(huán)。

丁祖昱認(rèn)為，隨著核心城市新房去化加速、地方庫(kù)存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍信心有望進(jìn)一步提振，預(yù)計(jì)上半年將有更多高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會(huì)蔓延到更多城市，新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫(kù)存控制得當(dāng)板塊的土地?zé)岫扔型纫徊交厣?/p>

丁祖昱進(jìn)一步指出，上半年土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì)：一是重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交將成為常態(tài)，如杭州、蘇州等點(diǎn)板塊地價(jià)已出現(xiàn)點(diǎn)狀突破；二是土地?zé)岫然厣秶鷱暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴(kuò)散，具備“低庫(kù)存+強(qiáng)購(gòu)買力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來地價(jià)回暖。

對(duì)于大部分三四線城市而言，丁祖昱認(rèn)為，仍需借助2025年地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口，嚴(yán)控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整，優(yōu)先盤活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地，以點(diǎn)帶面扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式筑底。

校對(duì)：楊立林