公募REITs成為開年以來(lái)表現(xiàn)最好的資產(chǎn)。

開年以來(lái)，權(quán)益、固收等大類資產(chǎn)走勢(shì)表現(xiàn)震蕩，而公募REITs則延續(xù)了2024年底強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，如中證REITs指數(shù)年初至今累計(jì)漲幅達(dá)到3.78%，超四成公募REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超5%。公募REITs此輪反彈行情始于2024年12月，數(shù)只公募REITs近期累計(jì)漲幅超過(guò)了20%。

展望未來(lái)，不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為2025年公募REITs市場(chǎng)增量資金進(jìn)入可能性高，公募REITs有望維持震蕩走牛表現(xiàn)。

公募REITs迎來(lái)開門紅

近期，權(quán)益市場(chǎng)和固收市場(chǎng)均表現(xiàn)震蕩，相關(guān)基金走勢(shì)較弱。反觀公募REITs，今年表現(xiàn)延續(xù)了去年年底的強(qiáng)勢(shì)，中證REITs指數(shù)不斷攀升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)今年累計(jì)漲幅達(dá)到3.78%，一個(gè)月累計(jì)漲幅超過(guò)7%，與偏股混合型基金走出相反走勢(shì)。

具體來(lái)看，華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT年初至今累計(jì)漲幅分別為10.52%和10%，是今年表現(xiàn)最好的2只REITs。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT是此輪反彈中漲幅最大的一只，近期最高漲幅超過(guò)了20%。1月10日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT披露稱，原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司通知，截至2025年1月9日收盤，其關(guān)聯(lián)方上海京鴻宇企業(yè)發(fā)展有限公司累計(jì)增持該基金份額256.41萬(wàn)份，占基金已發(fā)行基金總份額的0.51%。

除此之外，華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT和華夏南京交通高速公路REIT等22只REITs年內(nèi)累計(jì)漲幅超過(guò)了5%。

公募REITs此輪反彈行情始于2024年12月，從背后原因來(lái)看，中證鵬元宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進(jìn)輝分析，本輪上漲行情推動(dòng)的最主要因素是利率中樞的下移，中債國(guó)債10年期到期收益率自2024年12月以來(lái)下降超過(guò)40bp，隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，較高分紅的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年節(jié)點(diǎn)，跨年資金搶跑以及市場(chǎng)上對(duì)利率敏感性較高的固收類資金對(duì)高股息資產(chǎn)配置需求增加，推高公募REITs市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。

伴隨強(qiáng)勢(shì)行情，隨之而來(lái)的是基金管理人的風(fēng)險(xiǎn)提示。2025年以來(lái)，已有多只公募REITs披露了交易情況提示公告。

1月10日，華夏北京保障房REIT在公告中披露，基金2025年1月9日二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為3.765元，較基準(zhǔn)價(jià)（基金發(fā)行價(jià)2.51元/份）累計(jì)漲幅達(dá)到50%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，基金在1月10日開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在1月6日收盤后提醒，當(dāng)日收盤價(jià)相較于2024年12月6日收盤價(jià)漲幅達(dá)到21.07%，鄭重提醒廣大投資者注意基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多種因素影響，敬請(qǐng)投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

此外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT今年均因近期二級(jí)市場(chǎng)漲幅超過(guò)20%而披露提示公告。

發(fā)行端更為火爆

公募REITs近期走勢(shì)在一眾資產(chǎn)中表現(xiàn)最為突出。同樣，公募REITs在一級(jí)市場(chǎng)也受到了資金的熱烈追捧。

1月9日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。網(wǎng)下詢價(jià)階段，網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)也為近兩年公募REITs項(xiàng)目新高。

1月6日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進(jìn)行比例配售。在此前網(wǎng)下詢價(jià)階段，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT也獲得資金超額認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到78.72倍。1月10日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT披露的公眾配售部分配售比例約為0.25%，公眾配售倍數(shù)達(dá)到了407倍，認(rèn)購(gòu)火爆。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)2025年公募REITs發(fā)行仍有望保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2024年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布公募REITs常態(tài)化發(fā)行新規(guī)，公募REITs發(fā)行端迎來(lái)快速增長(zhǎng)期，下半年新發(fā)數(shù)量大幅提升。2024年12月開啟發(fā)行的公募REITs數(shù)量多達(dá)5只，2024全年新發(fā)數(shù)量高達(dá)26只，接近占據(jù)公募REITs存量市場(chǎng)的一半。目前，全市場(chǎng)已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)到58只。

今年以來(lái)，除了已結(jié)束募集的國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT和易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，華夏金隅智造工場(chǎng)REIT也已經(jīng)定檔1月17日開啟認(rèn)購(gòu)。已經(jīng)拿到批文的匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也將擇日開啟發(fā)行。

目前還有匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT、中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等10多只REITs處于審批流程中。

機(jī)構(gòu)繼續(xù)看好公募REITs表現(xiàn)

2025年1月3日，國(guó)家發(fā)改委在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，更大力度支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容。不少專業(yè)人士認(rèn)為，公募REITs將成為房企盤活存量資產(chǎn)、向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要金融工具。

此外，今年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，以及2只發(fā)行的公募REITs受到資金追捧，均有望繼續(xù)提振公募REITs市場(chǎng)情緒，市場(chǎng)活躍度有望進(jìn)一步提升。太平洋證券指出，目前，在資產(chǎn)荒背景下，公募 REITs憑借其高分紅，中低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，仍受到市場(chǎng)較高關(guān)注，具備一定性價(jià)比和配置機(jī)會(huì)。

“2025年公募REITs維持震蕩走牛的觀點(diǎn)?！眳沁M(jìn)輝預(yù)計(jì)2025年公募REITs市場(chǎng)增量資金進(jìn)入可能性較高，如部分權(quán)益資金以及在債券市場(chǎng)利率持續(xù)維持低水平的背景下尋求“固收+”的固收資金均有望繼續(xù)增持REITs，推動(dòng)市場(chǎng)新高。此外，基于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的低位和高分紅優(yōu)勢(shì)，在資產(chǎn)荒的環(huán)境下，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，有望吸引更多資金配置長(zhǎng)久期且較高分紅的公募REITs。

“近期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的總基調(diào)沒(méi)有變，債券收益率持續(xù)下行，長(zhǎng)期看REITs具備較強(qiáng)配置屬性?！敝刑┳C券建議投資者關(guān)注資產(chǎn)擴(kuò)容及擴(kuò)募帶來(lái)一定投資機(jī)會(huì)。此外關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面改善等帶來(lái)的機(jī)會(huì)，另外需注意防范回撤風(fēng)險(xiǎn)。

具體策略來(lái)看，吳進(jìn)輝認(rèn)為，今年要重點(diǎn)關(guān)注宏觀政策支持領(lǐng)域以及底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、分紅穩(wěn)定的板塊，如消費(fèi)、能源、保障房等，超跌的產(chǎn)業(yè)園、物流等板塊也需要注意龍頭標(biāo)的的修復(fù)，同時(shí)也需注重止盈與估值偏高的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)別項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR偏低）。

招商基金認(rèn)為，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)REITs經(jīng)過(guò)一輪估值抬升和行業(yè)輪動(dòng)以后，估值處于相對(duì)合理水平，派息率對(duì)機(jī)構(gòu)配置盤仍有吸引力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢(shì)。后續(xù)看，如參與戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售投資，需要精選基金。短期要防止行業(yè)輪動(dòng)、價(jià)格分化對(duì)絕對(duì)收益帶來(lái)的負(fù)面影響?？煽紤]逢低參與REITs一、二級(jí)市場(chǎng)估值合理的項(xiàng)目，并提高對(duì)二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的容忍度，布局長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。

中長(zhǎng)期來(lái)看，招商基金認(rèn)為監(jiān)管或?qū)囊朐隽抠Y金、理順REITs管理人定位和推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法等方面著手，推動(dòng)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。未來(lái)看，F(xiàn)OF基金參與REITs的整體規(guī)模有望持續(xù)增加，社保基金和養(yǎng)老金FOF等資金也有望陸續(xù)入市，將會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的增量資金。

責(zé)編：楊喻程

校對(duì)：姚遠(yuǎn)