證券時報記者 曹晨

隨著房地產行業(yè)深度調整，房企紛紛尋求向輕資產運營轉型，代建市場成為各大房企爭相加碼的重要領域。

據業(yè)內機構統(tǒng)計，截至目前，主要房地產企業(yè)均有涉足代建業(yè)務，總數量已超過百家。與此同時，2024年還有不少房企相繼成立代建平臺，規(guī)?；?、平臺化拓展代建業(yè)務成為當下市場的一大特點。但隨著“下場”企業(yè)逐漸增多，市場增量空間縮小，代建賽道已然從藍海變成紅海。

業(yè)內人士對證券時報記者表示，相比房地產重資產開發(fā)，代建企業(yè)僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)，因此成為房企轉型的重點方向之一。代建企業(yè)數量突破新高也意味著房企尋求轉型正在提速。不過，從整體市場看，僅有不到一半的企業(yè)代建業(yè)務形成規(guī)模和利潤貢獻。展望未來，雖然市場競爭愈發(fā)激烈，但包括政府代建、商業(yè)代建、資本代建等領域仍存較大發(fā)展空間。

1.房企涌入代建市場

近兩年，房地產市場持續(xù)筑底調整，不少傳統(tǒng)房企紛紛加碼代建賽道，成為各方關注焦點。

2024年12月，龍湖龍智造與建華建材達成委托開發(fā)管理合作協(xié)議，在中山市岐江新城打造標桿住宅項目，該項目建筑面積為9萬平方米（含約6.4萬平方米住宅），總投資額預計12億元，這是龍湖龍智造拿下代建項目的最新案例。

實際上，自2022年8月官宣代建品牌以來，龍湖代建業(yè)務就迎來快速增長。龍湖集團相關負責人告訴證券時報記者，得益于公司30多年來在全業(yè)態(tài)建造運營經驗的積淀以及累計超百億元數字科技的投入，近年來公司代建版圖持續(xù)擴展。2024年，龍湖龍智造聚焦大客戶戰(zhàn)略，深耕一、二線核心城市，全年新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米，已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超2400萬平方米。

除了龍湖集團持續(xù)加碼之外，傳統(tǒng)房企紛紛成立專業(yè)平臺，規(guī)?；卣勾I(yè)務成為一大特點。

2024年1月，招商蛇口公告擬設立代建業(yè)務專業(yè)公司。此后，招商蛇口啟動組織變革，主要包括七大區(qū)域合并為五大區(qū)域，并成立“招商建管”開展代建業(yè)務，2024年新簽面積達898萬平方米，成功躋身TOP10行列；2024年初，綠地集團在前期探索實踐的基礎上，成立綠地智慧代建平臺，賦能代建業(yè)務升級，年度擴張570萬平方米的新簽面積。

“以輕資產模式運營的代建行業(yè)，是一種服務業(yè)。本質是品牌輸出，品牌作為雙方信任的基礎，在代建領域尤為重要，這也是房企相繼成立代建平臺的重要背景。同時，部分企業(yè)轉型提速，如華遠地產、迪馬股份、美的置業(yè)等，均宣布公司聚焦代建、商管、物管等業(yè)務，由重資產開發(fā)向輕資產轉型。當前，主要房地產企業(yè)均有涉足代建，總數已超百家?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水對證券時報記者表示。

克而瑞數據也顯示，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關業(yè)務。具體而言，在2024年上半年銷售額排名前50的房企中，有46家已布局代建業(yè)務；而在銷售額百強房企中，進軍代建領域的企業(yè)占比高達約80%。

2.轉型輕資產模式

在業(yè)內看來，在房地產開發(fā)業(yè)務逐漸縮減的背景下，轉型輕資產模式已成當下大部分房企的主要選擇，這也是代建賽道備受青睞的重要背景。

劉水對記者表示，“涉足代建一方面是房企輕資產轉型的方向之一，有利于企業(yè)朝著高質量方向發(fā)展。另一方面，代建業(yè)務也可以助力企業(yè)實現(xiàn)品牌影響力和品牌價值的提升。部分企業(yè)參與到紓困代建、保障房代建等保交付、穩(wěn)民生的項目中，對于提升品牌美譽度有極大助力?！?/p>

近年來，傳統(tǒng)房企輕資產模式轉型效果也逐漸顯現(xiàn)。以龍湖為例，龍湖集團高管此前在業(yè)績會上表示，“地產開發(fā)業(yè)務的收入是有周期性的，龍湖一直比較審慎，沒有盲目追求排名和規(guī)模，而提前去布局商業(yè)、長租公寓，物業(yè)、智慧營造和代建等賽道，主要就是為了在業(yè)務上實現(xiàn)新舊動能的轉換。隨著未來經營性業(yè)務收入的不斷提升，整個公司就完成了業(yè)務收入結構的新模式轉換。預計到2028年年底，公司經營性收入將占比過半?！?/p>

實際上，房企紛紛涌入也讓代建市場競爭愈發(fā)激烈，市場分化成為當下一大特點。中指研究院最新發(fā)布的《2024年中國房地產代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年，28家典型代建企業(yè)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長7.7%，這一增長速度相較于2018年至2023年的全國代建行業(yè)年平均增長速度有所下滑。從規(guī)模分布來看，頭部企業(yè)數量少且規(guī)模分布不均衡，呈階梯狀分布；中尾部企業(yè)數量較多、規(guī)模分布更加均衡。

“2023年房地產代建顯著發(fā)展，新簽約規(guī)模增速高企，不少傳統(tǒng)房企代建業(yè)務實現(xiàn)大幅增長。但隨著競爭加劇和服務型行業(yè)固有特征，2024年代建規(guī)?；l(fā)展日益減弱，長尾分布特征加強，企業(yè)分化顯著?！眲⑺硎?。

克而瑞此前表示，雖然布局代建企業(yè)數量突破新高，但未來繼續(xù)增加的可能性幾無，且從規(guī)模和擴張意愿上看，也僅有四成企業(yè)代建業(yè)務形成了一定的規(guī)模和利潤貢獻。

與此同時，代建市場的整體增速處于放緩態(tài)勢。億翰智庫監(jiān)測數據顯示，2024年，代建房企新增建筑面積達到約2.2億平方米，較上年增長27%，新增建筑整體規(guī)模首次超過2億平方米。盡管市場規(guī)模持續(xù)擴大，但增速逐漸下降。

在此背景下，代建如何突圍備受關注。“企業(yè)要不斷提升服務能力，打造專業(yè)化代建品牌。品牌企業(yè)可通過引進合伙人制度，拓寬項目拓展渠道，擴大品牌輸出范圍。此外，代建企業(yè)可針對不同物業(yè)類型，拓展康養(yǎng)、產業(yè)園區(qū)、場館等領域的代建業(yè)務?！眲⑺硎?。

龍湖集團相關負責人也告訴記者，2025年代建市場競爭將更加白熱化，也是對入局企業(yè)的又一個大考之年。代建企業(yè)既需要在產品力打造、品牌塑造、項目操盤等多維度考核中取勝；又要聚焦代建業(yè)務本質，最大程度降低潛在風險，這些都極其考驗企業(yè)的綜合實力。

3.滲透率有很大空間

盡管當前代建賽道競爭加劇，但市場前景依然廣闊成為共識。

一方面，相關政策的持續(xù)推動，讓政府代建領域迎來廣闊空間。近年來，相關部門積極推行保障性住房和城市更新項目。住建部此前數據顯示，截至2024年前三季度，住建部已成功建設籌集保障性住房148萬套；截至去年11月底，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個。其中，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，惠及882萬戶居民。

此外，去年11月，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進一步做好城中村改造工作。通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。

除了政府代建外，商業(yè)代建等領域未來的滲透率尚有空間。劉水對記者表示，2021年以來地方國資托底拿地趨勢明顯，由于地方國資開發(fā)能力不足，“城投拿地+房企代建”的模式為房地產代建企業(yè)提供新的發(fā)展機遇。其次，當前，我國房地產代建委托方較為單一，未來，非房企中的大型國企、科技類、產業(yè)類、險資等企業(yè)必將成為代建委托方中重要組成部分，為商業(yè)代建提供較強發(fā)展空間。

綠城管理行政總裁王俊峰近期也表示，盡管當前行業(yè)短期承壓，但在地產新舊模式的切換過程中，代建還將迎來巨大的增長機會。在保交樓的大背景下，金融協(xié)調機制落地，也帶動了一大批的紓困類項目重啟建設；在防風險和穩(wěn)增長的總基調下，隨著政府加大化債力度，極低的城投開工率也將迎來轉機，多數城投將持續(xù)的引入專業(yè)的代建方，盤活存量土地，亦將催生大量的代建需求。

不少入局房企對代建市場未來前景充滿信心。“展望未來，我們持續(xù)看好國內代建行業(yè)的發(fā)展。有業(yè)內統(tǒng)計，代建市場規(guī)模行業(yè)占比將以年均21.3%的速度增長，2025年代建行業(yè)預計滲透率達到12.5%，相比歐美國家成熟代建市場20%—30%的行業(yè)滲透率，代建仍有很大的發(fā)展?jié)摿臻g?！饼埡瘓F相關負責人告訴記者。