在助力房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的過(guò)程中，廣東起到了經(jīng)濟(jì)大省的帶頭作用。

2025年春節(jié)假期之后，廣東多座城市發(fā)布專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的公告。截至2月12日，廣州、珠海、惠州、東莞、河源、云浮、汕尾和潮州等城市均發(fā)布相關(guān)的收購(gòu)公告，其中珠海一次性收購(gòu)存量土地達(dá)到14宗，云浮、惠州也各有10宗存量土地將被收儲(chǔ)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)各地發(fā)布信息初步統(tǒng)計(jì)，目前廣東共有14座城市發(fā)布相應(yīng)收購(gòu)公告，所涉地塊超過(guò)100宗，總收購(gòu)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)200億元。

針對(duì)專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的政策推進(jìn)，今年1月16日，廣東省財(cái)政廳廳長(zhǎng)陳國(guó)煌在廣東省十四屆人大三次會(huì)議財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)預(yù)算審查座談會(huì)上曾進(jìn)行回應(yīng)。陳國(guó)煌表示，對(duì)于實(shí)施利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和收購(gòu)存量商品房政策，廣東正在積極研究推進(jìn)，爭(zhēng)取政策盡快落地見(jiàn)效。

從被收購(gòu)地塊的項(xiàng)目企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，被收購(gòu)的地塊多數(shù)由當(dāng)?shù)貒?guó)企或者全國(guó)性央企所有，例如在珠海所收購(gòu)的14宗地塊中，華發(fā)集團(tuán)占了6宗，珠海橫琴集團(tuán)也有6宗；江門(mén)2月10日公布收購(gòu)的3宗土地，則全部由當(dāng)?shù)貒?guó)企江門(mén)發(fā)展集團(tuán)所持有。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行周期，地方政府對(duì)存量土地進(jìn)行收購(gòu)被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正常經(jīng)營(yíng)軌道行之有效的方法之一。市場(chǎng)也格外關(guān)注，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的政策是否能夠持續(xù)并擴(kuò)大收購(gòu)規(guī)模以及惠及更多性質(zhì)的企業(yè)，這將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

多地積極作為

春節(jié)假期之后，珠海率先發(fā)布存量土地收購(gòu)公告。

2月7日，珠海市自然資源局發(fā)布公告，宣布2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲(chǔ)價(jià)格，擬收儲(chǔ)14宗用地，位于香洲區(qū)、金灣區(qū)、高新區(qū)、斗門(mén)區(qū)及萬(wàn)山區(qū)，總占地面積約41.47萬(wàn)平方米，收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)超66億元。

珠海擬收購(gòu)的土地，多數(shù)出讓于2020年至2022年土地市場(chǎng)還在高歌猛進(jìn)的時(shí)期，且全部由當(dāng)?shù)貒?guó)企持有。例如，珠海橫琴集團(tuán)此次被收購(gòu)的6宗地塊，全部是2022年完成公開(kāi)出讓的地塊，均未進(jìn)行開(kāi)發(fā)，此次收購(gòu)的價(jià)格相較于當(dāng)時(shí)的出讓價(jià)格也有較大折讓，折扣率在74.7%～81.1%之間。

除了珠海之外，惠州、云浮、江門(mén)等城市所收購(gòu)的地塊也全部由當(dāng)?shù)貒?guó)企所持有。這是相對(duì)普遍的情況。就目前公布的信息而言，廣州、中山的情況有所例外，所收購(gòu)的存量地塊持有者有民營(yíng)房企以及全國(guó)性央企。

2月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局對(duì)2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的情況進(jìn)行公示。第一批收儲(chǔ)的土地僅有1宗，收回地塊面積為194.987畝，收購(gòu)價(jià)格約3億元，僅為出讓價(jià)的5.2折。

這宗地塊于2019年6月掛牌出讓，掛牌起始價(jià)約5.74億元，地塊性質(zhì)為旅館用地，最終由華僑城以底價(jià)競(jìng)得。其時(shí)，華僑城承諾投資總額不低于15億元，在交地之日起12個(gè)月內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，在交地之日起36個(gè)月內(nèi)竣工等。但最終這宗地塊并未順利進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

中山所公布收回的三宗地塊，則有兩宗為當(dāng)?shù)孛衿笏钟?，一宗由華潤(rùn)置地和仁恒置地的聯(lián)合體所持有。

兩宗民企所持有的閑置地塊均為商業(yè)用地。其中，由中山欖菊藝術(shù)品投資有限公司摘得的地塊原計(jì)劃投資超10億元，對(duì)標(biāo)國(guó)家一級(jí)博物館建設(shè)欖菊·大灣區(qū)博物館，但最終并未進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。另一宗由莊嚴(yán)科技持有的地塊，原計(jì)劃建設(shè)最高棟高度不低于238米，不超過(guò)250米的超高層建筑，是2022年中山翠亨新區(qū)推出的首宗公開(kāi)出讓重大招商項(xiàng)目地塊，也是中山首個(gè)以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)加經(jīng)濟(jì)、科技指標(biāo)約束的商業(yè)用地項(xiàng)目，最終也并未開(kāi)發(fā)。這兩宗地塊的收購(gòu)價(jià)格在原出讓價(jià)格的8折左右。

克而瑞研究中心認(rèn)為，廣東此次收購(gòu)地塊多數(shù)為國(guó)企的原因是，土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒(méi)有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購(gòu)的閑置土地基本屬于國(guó)企所有的部分原因。

針對(duì)這些地塊的收購(gòu)價(jià)格厘定，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，這些地塊收儲(chǔ)價(jià)格均低于當(dāng)初的出讓價(jià)，折扣在7~9折，貫徹了“土地成本與評(píng)估價(jià)就低確定”的原則，收儲(chǔ)這些地塊有助于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系及相關(guān)企業(yè)的流動(dòng)性。

助力樓市企穩(wěn)

廣東此番密集行動(dòng)收購(gòu)存量土地，源于政策面的支持。

去年11月7日，自然資源部印發(fā)了《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，為各地啟動(dòng)開(kāi)展收回收購(gòu)存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。對(duì)于回收地塊折價(jià)，通知明確，“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格”。

在此之后，各地均有相應(yīng)的動(dòng)作，但廣東明顯更為積極。針對(duì)存量土地的收儲(chǔ)，廣東各地一直在探索合理的推行方式。

以廣州為例，去年越秀地產(chǎn)就曾通過(guò)用換取地票的方式退還多宗閑置地塊，越秀地產(chǎn)也通過(guò)這種方式置換了較為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

一位深耕大灣區(qū)的中型民營(yíng)房企投資部人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“整體市場(chǎng)下行，前期拿地的成本價(jià)太高，后續(xù)如果開(kāi)發(fā)投入的錢(qián)都收不回來(lái)。各地現(xiàn)在會(huì)針對(duì)具體的地塊進(jìn)行溝通和協(xié)商，專項(xiàng)債收購(gòu)暫時(shí)比較少有民營(yíng)房企被收儲(chǔ)，這有客觀的原因，前幾年拿地的很多都是當(dāng)?shù)貒?guó)企，而且民營(yíng)企業(yè)的‘凈地’很少。但去年以來(lái)，通過(guò)土地置換或者提供更完善硬件配套已經(jīng)有落地的案例，未來(lái)我們也有可能能夠從存量土地收儲(chǔ)的政策中受益?！?/p>

從政策層面上，專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的相關(guān)實(shí)施措施還有望得到進(jìn)一步的細(xì)化。

2025年1月10日，財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)林澤昌在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目。財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷也表示，財(cái)政部正在配合相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)抓緊研究，細(xì)化有關(guān)措施安排。

李宇嘉認(rèn)為，收儲(chǔ)可能是2025年土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)，對(duì)樓市也是利好的信號(hào)。利好是一定的，比如源頭上去庫(kù)存、緩解供求關(guān)系，比如穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商資金鏈，利好保交付和拿地開(kāi)工，穩(wěn)定行業(yè)體量和夯實(shí)止跌回穩(wěn)。

“2025年更加積極的財(cái)政政策將落地，穩(wěn)增長(zhǎng)要發(fā)揮項(xiàng)目帶動(dòng)作用，專項(xiàng)債發(fā)行速度加快，為土地收儲(chǔ)創(chuàng)造條件。國(guó)企城投承擔(dān)穩(wěn)增長(zhǎng)先行軍，收儲(chǔ)這些地塊能給前者帶來(lái)資金上的源頭活水。當(dāng)然，這種影響要取決于后續(xù)能有多大的收儲(chǔ)放量出來(lái)。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)。